Сегодня на рынке недвижимости московского региона сложилась ситуация, при которой арендовать квартиру выгоднее, чем покупать, заявил Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в ходе лекции в Фонде Егора Гайдара. Однако через некоторое время все может измениться, поэтому надо не лениться и наблюдать за рынком.
СИТУАЦИЯ. До кризиса 2008 года, когда цены на недвижимость в Москве ежегодно прибавляли 30‑50 процентов, выбор между покупкой и арендой квартиры был очевиден. Приобретать жилье было выгодно даже в ипотеку, так как рост стоимости недвижимости перекрывал проценты по кредиту. Как следствие, практически все более или менее состоятельные граждане стремились вложить лишние или не очень средства в покупку московской недвижимости.
Однако последние два года цены на жилье в Москве снижаются: с учетом скидок и торга за 2015‑2016 гг. квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15‑20 процентов. И это несмотря на двукратную девальвацию рубля и инфляцию, которая за этот период составила 18 процентов.
В сегменте новостроек несколько иная картина: в среднем по рынку цены также постепенно ползут вниз или топчутся на месте, однако стоимость конкретных объектов может увеличиваться по мере повышения стадии готовности. Причина в том, что продажи в новостройках стартуют по ценам ниже рыночных, потому что, покупая квартиру в таком доме, человек приобретает виртуальный, еще не существующий объект и берет на себя риски недостроя.
В 2009‑2013 годах новостройка от котлована до ввода в эксплуатацию, то есть за два-три года, дорожала на 20‑50 процентов, или на 10‑20 процентов в год. В настоящее время также есть особо удачные проекты, цены в которых за год прибавляют по 10 процентов, однако в среднем по рынку этот «бонус» сократился до нескольких процентов.
Скорее всего, в обозримом будущем динамика цен на недвижимость в московском регионе не изменится — признаков кардинального улучшения экономической ситуации и роста покупательской способности населения пока нет. Таким образом, в данный период времени недвижимость не может рассматриваться не только как инструмент преумножения средств, но даже их сохранения.
АРЕНДА VS ИПОТЕКА. Наиболее актуален выбор между арендой и покупкой в том случае, когда человек не имеет достаточного количества средств на приобретение недвижимости и намеревается брать кредит. То есть выбирает не между покупкой и арендой, а между арендой и ипотекой. Большинство наших соотечественников предпочитают кредитный вариант, мотивируя это тем, что «лучше платить за свое жилье, чем отдавать деньги чужому дяде».
Однако на деле наибольшую выгоду «чужой дядя», то есть банк, получит именно от ипотеки: при отечественном уровне ипотечных ставок за 20‑25 лет заемщик выплатит ему цену двух-трех квартир. Например, при покупке в ипотеку квартиры стоимостью 8 миллионов рублей, ставке 13 процентов годовых и первоначальном взносе 20 процентов заемщик за 25 лет отдаст банку 23,3 миллиона рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит 72,2 тысячи рублей. Аренда недвижимости аналогичного качества обойдется примерно в 25‑30 тысяч рублей в месяц.
Конечно, оплачивать аренду, как и обслуживать кредит, люди могут, только пока работают, поэтому к моменту выхода на пенсию целесообразно все же обзавестись своим жильем или альтернативным зарплате источником дохода. Однако в ситуации, когда цены на недвижимость не растут, и при существующем разрыве между арендными ставками и размером ипотечных платежей копить на покупку квартиры и одновременно снимать ее выгоднее, чем связываться с ипотекой.
Даже если через год-два цены снова пойдут в рост, отложенные за этот период средства можно будет использовать для увеличения первоначального взноса и снижения размера переплаты по кредиту. Тем более что и ипотечные ставки к тому времени, возможно, станут гуманнее.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
